TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction : fini pour promoteurs immobiliers et développeurs

État des lieux

 Un régime favorable pour les centres-villes

Aujourd'hui, un taux de TVA de 6 % est en vigueur pour la démolition et la reconstruction dans 32 zones urbaines (y compris Gand, Anvers et Bruges). Ce taux s’applique à condition que la démolition et la reconstruction soient effectuées par le même maître d’ouvrage et que le bâtiment soit utilisé exclusivement ou principalement comme résidence privée après l'achèvement des travaux. D’un point de vue formel, le maître d’ouvrage doit introduire une déclaration auprès de l'administration compétente en matière de TVA avant que la TVA ne devienne exigible.

 Un promoteur qui fait démolir et reconstruire un vieux bâtiment selon les instructions d'un acheteur potentiel peut bénéficier de ce régime pour les travaux en condition immobilière si toutes les autres conditions sont également remplies. En revanche, la livraison de l'immeuble reconstruit à l'acheteur susmentionné ne bénéficie pas de l'application du taux réduit de TVA de 6 % en vigueur dans les 32 zones urbaines.

Régime temporaire favorable applicable sur l'ensemble du territoire belge

 D'autre part, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, un taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction s'applique à l'ensemble du territoire belge. Ce régime de tva réduite existe parallèlement au régime de faveur dans les centres-villes et couvre trois types de situations assorties de conditions spécifiques :

• Dans un premier cas de figure, les maîtres d’ouvrage de bâtiments sont autorisés à faire exécuter des travaux de démolition et de reconstruction au taux réduit de TVA sur l'ensemble du territoire belge. Cette règle s’accompagne d’une obligation d'occupation et d’une limitation de la surface. Il doit s'agir d'un maître d’ouvrage-personne physique qui utilisera le bien comme résidence unique et principale et qui y établira également son domicile pendant au moins cinq ans. De plus, le bien reconstruit doit avoir une surface habitable qui ne peut excéder 200 m².

• Le second cas concerne les travaux de démolition et de reconstruction d'un logement réalisés au profit d'un maître d’ouvrage qui, pendant une période d'au moins 15 ans, donne ce logement en location à un bailleur social ou le donne en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à un bailleur social. La condition de superficie maximale ne s'applique pas ici. Le maître d’ouvrage peut être une personne physique ou une personne morale.

• La troisième situation vise la livraison d'un bien immobilier dans le cadre d'un projet de démolition et de reconstruction d'une habitation. L'acheteur et le projet de construction doivent satisfaire aux critères de la première ou de la deuxième situation.

Accord budgétaire du 9 octobre 2023

Le gouvernement fédéral aurait décidé d'abolir le régime temporaire et en contrepartie d’étendre à l'ensemble du territoire le régime actuellement en vigueur dans 32 villes. Cette décision est toutefois assortie de certaines restrictions sociales. Par exemple, ce régime ne s'appliquerait qu'à la démolition et à la reconstruction d'une maison par un constructeur-personne physique qui y établirait sa résidence pendant au moins cinq ans, et la surface habitable totale ne devrait pas dépasser 200 m². 

Par conséquent, la livraison d'une maison reconstruite par le promoteur immobilier ne pourrait plus bénéficier de l'application du taux réduit de TVA de 6 %.

Mesure transitoire pour les promoteurs

Pour les projets dont la demande de permis d'urbanisme a été déposée avant le 30 juin 2023, une mesure transitoire serait encore prévue en ce sens que le taux de 6% continuerait à s'appliquer aux tranches facturées jusqu'au 31/12/2024.

Mesure transitoire dans 32 villes

Pour les projets de démolition et de reconstruction dans l’une des 32 villes où les conditions "sociales" ne sont pas remplies (habitation, 200m²), une mesure transitoire serait prévue si la demande de permis unique était introduite au plus tard le 31/12/2023 et uniquement sur les travaux facturés jusqu'au 31/12/2024.

Actuellement, il reste à voir comment ces conditions seront incluses dans les textes juridiques actuels. Nos experts suivent cette question de près pour vous. Nous vous tiendrons au courant dès que nous aurons plus d'informations sur la législation concrète. Des questions sur ces mesures fiscales ? Contactez l'un de nos experts.