Wijzigingen in de erfbelasting: verstrenging gunstregeling familiale vennootschappen met residentieel vastgoed

Wat verandert er?

Het voorontwerp voorziet in een verstrenging van het gunstregime van 0% schenkbelasting of 3%/7% erfbelasting voor vererving van familiale vennootschappen.  

Om vandaag gebruik te kunnen maken van het gunstregime dienen twee voorwaarden vervuld te zijn. Een eerste voorwaarde is het hebben van een minimum participatie. Een tweede voorwaarde is het uitoefenen van een handelsactiviteit. Het begrip handelsactiviteit bestaat uit een reële economische activiteit, getoetst aan parameters in de jaarrekening, de statuten en de feiten.

Zijn deze twee voorwaarden vervuld? Dan kan de vennootschap worden overgedragen onder het gunstregime (ongeacht de aanwezige activa). In de praktijk stelt men echter vast dat privé vastgoed vaak ondergebracht wordt in een familiale vennootschap om deze op een fiscaal gunstige manier naar de volgende generatie over te dragen.

De overdracht van residentieel vastgoed via een familiale vennootschap wil de Vlaamse regering nu volledig uitsluiten.

Uitsluiting residentieel vastgoed

Vanaf 1 januari 2026 zal de waarde van onroerende goederen die voor bewoning worden gebruikt of bestemd, inclusief gronden, van de gunstregeling uitgesloten worden. Het gaat bovendien niet alleen om onroerende goederen die worden aangehouden door de holding, maar ook onrechtstreeks via dochtervennootschappen met een participatie van minstens 10%.

• De uitsluiting zal van toepassing zijn zonder enige nuancering. Residentieel vastgoed dat gebruikt wordt in kader van de beroepsactiviteit zou ook geviseerd worden.

• Anderzijds betekent deze regeling ook een uitbreiding voor vennootschappen die niet-residentieel vastgoed aan derden verhuren.

• Met deze verstrenging wordt het begrip economische reële activiteit geschrapt. Er moet niet langer getoetst worden aan parameters van de jaarrekening.

Waarderingsverslag

Voor het verkrijgen van de gunstregeling moet de belastingplichtige een verslag van een bedrijfsrevisor of gecertificeerde accountant voorleggen dat de verhouding weergeeft tussen de waarde van het residentiële vastgoed en de totale waarde van de familiale vennootschap. Het wordt mogelijk om voor deze waardering een voorafgaand attest aan te vragen bij Vlabel. De geldigheid van het voorafgaande attest over de waardering in de schenkbelasting is beperkt tot 60 dagen.

Ook voor de erfbelasting wordt het mogelijk een attest inzake de waardering te ontvangen. Dit attest is dan bindend voor Vlabel.

Daarnaast bevat de wet ook een continuïteitsvoorwaarde. Zo mag het kapitaal of de inbreng niet zakken door uitkeringen gedurende de eerste 3 jaar na de schenking. Indien deze voorwaarde wordt geschonden, zal schenkbelasting of erfbelasting verschuldigd zijn op het bedrag van de uitkering in verhouding van de overgedragen aandelen (met gunstregime) tot het totaal aantal aandelen in de vennootschap.

Verstrenging familiale ondernemingen

Voor familiale ondernemingen was er al de uitsluiting voor onroerende goederen die ‘hoofdzakelijk’ als bewoning worden aangewend.

In de nieuwe teksten wordt het woord ‘hoofdzakelijk’ geschrapt. Dit zou betekenen dat een pand met gemengd gebruik waarvan het handelsgebruik primeert wordt uitgesloten.

Ook de uitsluiting van de bouwgronden wordt voorzien.  

Andere aanpassingen in de erfbelasting

Tariefverlaging alleenstaanden

Alleenstaanden zonder kinderen worden vandaag met vrij hoge tarieven erfbelasting op hun nalatenschap geconfronteerd.

Singles krijgen nu de mogelijkheid om tot 100.000 euro te laten vererven aan de tarieven in rechte lijn. Let wel: de alleenstaande moet de toepassing in een testament vragen. De vrijstelling is niet automatisch van toepassing.

De recent ingevoerde vriendenerfenis, waarbij het mogelijk is om een bedrag tot 15.000 euro aan 3% aan vrienden na te laten, wordt afgeschaft. Vanaf 1 januari 2026 kunnen geen nieuwe worden afgesloten. De vriendenerfenissen van voor deze datum blijven wel bestaan.

Verhoging vrijstelling voor langstlevende partner

Voor de langstlevende partner bestaat een vrijstelling tot 50.000 euro voor roerende goederen. Dit betekent een besparing van 1.500 euro.

Deze vrijstelling wordt geleidelijk opgetrokken tot 75.000 euro in 2026 en tot 125.000 euro in 2028. Dit levert een bijkomende besparing op van 2.250 euro tot 6.750 euro.

Deze wijzigingen treden in werking voor schenkingen/overdrachten vanaf 1 januari 2026.