Tax
16 mei 2024

6% btw voor afbraak en heropbouw van privéwoningen: een overzicht

door Dries Torreele

Begin 2024 werd een ‘definitieve’ regeling ingevoerd voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak- en heropbouwprojecten. Een belangrijke beperking van deze regeling was dat het verlaagde tarief niet langer van toepassing was voor investeerders die het pand vervolgens verhuren, noch voor projectontwikkelaars die het pand verkopen.

Deze uitsluiting van verhuurders had snel een extra negatieve impact op de al krappe huurmarkt. Om deze reden zal vanaf 1 juni 2024 het btw-tarief van 6% opnieuw beschikbaar zijn voor afbraak- en heropbouwprojecten van woningen die bestemd zijn voor verhuur aan natuurlijke personen.

Door de vele wijzigingen in de regelgeving voor afbraak en heropbouw, telkens met verschillende voorwaarden en toepassingsgebieden, is het essentieel om alles nog eens helder op een rijtje te zetten.

6% btw in de 32 steden (tot 31/12/2024)

Historisch gezien was het verlaagde tarief van 6% btw enkel van toepassing voor afbraak- en heropbouwprojecten in 32 specifieke stedelijke gebieden. Dit geldt nu enkel nog als een tijdelijke overgangsmaatregel tot 31/12/2024.

  • Waar: Antwerpen, Gent, Oostende, Mechelen, Sint-Niklaas, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, Etterbeek, Charleroi, Bergen, La Louvière, Seraing en Luik, Moeskroen, Doornik, Verviers en Namen.

  • Wie: Bouwheren die het gebouw zelf gebruiken of verhuren

  • Formeel: Indiening van een formulier 111-4

Op heden is deze regeling enkel nog mogelijk voor projecten waarvan de aanvraag omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 januari 2024.

Uitbreiding 6% btw tot het hele grondgebied (tot 31/12/2024)

Vanaf 1 januari 2021 is het mogelijk om afbraak- en heropbouwprojecten in heel België te realiseren tegen het verlaagde btw-tarief. Deze mogelijkheid blijft momenteel bestaan als een tijdelijke overgangsmaatregel tot 31 december 2024. Concreet heeft deze maatregel betrekking op drie situaties van afbraak en heropbouw:

  1. Een natuurlijke persoon als bouwheer, die de nieuwe woning zelf zal bewonen als zijn enige eigen woning;

  2. Een natuurlijke persoon of rechtspersoon als bouwheer, die de woning gedurende 15 jaar zal verhuren in het kader van sociaal beleid;

  3. Een rechtspersoon of natuurlijke persoon als leverancier, die de nieuwe woning verkoopt aan een natuurlijke persoon voor wie dit de enige eigen woning is.

Een bijkomende voorwaarde is dat de woning die wordt gebouwd/verkocht een bewoonbare oppervlakte van maximum 200m² mag hebben.

Formeel moet een formulier 111-1, 111-2 of 111-3 worden ingediend afhankelijk van de specifieke situatie.

Belangrijk is dat verkopers/bouwpromotoren in 2024 een nieuwe verklaring (111/3-2024 moeten indienen). Voor projecten met een voorlopige oplevering vóór 1 juli 2024 is hiervoor tijd tot en met 30 juni 2024. Voor projecten met een voorlopige oplevering vanaf 1 juli 2024 is er tijd tot de datum van de voorlopige oplevering. Desalniettemin wordt aangeraden deze nieuwe verklaring in te dienen tegen ten laatste 30 juni 2024.

Op heden is deze regeling enkel nog mogelijk voor projecten waarvan de aanvraag omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 juli 2023.

Definitieve regeling hele grondgebied (vanaf 01/01/2024)

De definitieve regeling is in wezen een afgezwakte versie van de regeling die eerder werd ingevoerd vanaf 1 januari 2021. Concreet is deze nog van toepassing op twee situaties:

  • Een natuurlijke persoon als bouwheer, die de woning zelf zal bewonen als zijn enige eigen woning;

  • Een natuurlijke persoon of rechtspersoon als bouwheer, die de woning gedurende 15 jaar zal verhuren in het kader van sociaal beleid.

De verkoop van nieuwe woningen door projectontwikkelaars, gebouwd na de afbraak van een oud gebouw op hetzelfde perceel, kan niet langer worden onderworpen aan het verlaagde btw-tarief.

De voorwaarde dat de woning een bewoonbare oppervlakte van maximum 200m² mag hebben, blijft behouden, alsook de formele voorwaarde dat een formulier 111-1 of 111-2 moet worden ingediend.

Uitbreiding definitieve regeling (vanaf 01/06/2024)

Via een amendement op de definitieve regeling werd een bijkomende paragraaf toegevoegd, waardoor het tarief van 6% ook mogelijk wordt voor:

  • Een natuurlijke persoon of rechtspersoon als bouwheer, die de woning bestemt voor langdurige verhuur aan natuurlijke personen die er hun domicilie zullen hebben.

Deze aanpassing treedt in werking op 1 juni 2024, wat betekent dat het tarief van 6% alleen kan worden toegepast op facturen vanaf deze datum. Bovendien moeten bouwheren ook een formulier 111 indienen.

Contactformulier

Wil je graag meer weten of heb je nood aan gespecialiseerd advies? Neem contact op met een van onze specialisten.

Om dit formulier te kunnen versturen moet u het gebruik van technische cookies aanvaarden. Dat kan u hier aanpassen.
Deze cookies worden gebruikt om onderscheid te maken tussen mensen en bots. Bepaalde gegevens, zoals uw IP adres of taal, kunnen hierbij doorgestuurd worden naar Google. Meer info vindt u in onze cookieverklaring.

Deel dit artikel

Dries Torreele

Certified Tax Advisor dries.torreele@vdl.be

Disclaimer
Bij onze adviezen baseren wij ons op de huidige wetgeving, interpretaties en rechtsleer. Dit verhindert niet dat de administratie deze kan betwisten of dat bestaande interpretaties kunnen wijzigen.


Nieuws en inzichten

Lees onze laatste inzichten en nieuwsberichten om op de hoogte te blijven van veranderingen in jouw sector.