La résidence secondaire est-elle encore fiscalement intéressante ?

Acheter une seconde habitation en vue de la mettre en location est plus lourdement taxé à la base. Ainsi en Flandre, les droits d’enregistrement sont passés de 10 à 12 % depuis le 1er janvier 2022. Par ailleurs, l’avantage fédéral pour l’épargne à long terme peut être appliqué aux amortissements en capital (une réduction d’impôt de 30 % sur un montant maximum de 2350 euros) et à une déduction d’intérêts (sur les revenus immobiliers). 

Il avait été question d’abolir cet avantage fiscal, mais la proposition n’a pas été retenue dans le dernier accord sur le budget fédéral. Une seconde habitation mise en location à des fins privées (ou qui n’est pas mise en location) est toujours traitée de manière fiscalement avantageuse. En effet, les revenus immobiliers sont toujours imposés sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Un appartement à la Côte dont le revenu cadastral s’élève à 1400 euros est donc imposé sur une base arrondie de 3650 euros (1400 euros x 1,8630 (coefficient d’indexation pour l’exercice d’imposition 2022) x 1,4). Par exemple, si vous mettez en location l’appartement pour 1400 euros par mois, le taux d’imposition moyen est d’environ 10 %. Si une réforme de l’impôt des personnes physiques décidait d’imposer ces revenus locatifs sur une base réelle, il en résulterait un taux d’imposition plus élevé de 30 % par exemple.

Conséquences à long terme également

En tout état de cause, toute décision d’investissement pour l’achat d’une deuxième, troisième ou quatrième habitation ne doit pas seulement tenir compte des conséquences fiscales à court terme (droits d’enregistrement, TVA, impôt des personnes physiques, etc.). Il convient également de considérer les conséquences à long terme, notamment les droits de succession. En ce sens, une société de patrimoine peut être un véhicule intéressant pour constituer un patrimoine immobilier (et une pension). Ce faisant, vous créez un patrimoine mobilier au lieu d’un patrimoine immobilier, dont les actions peuvent être offertes à la génération suivante à un taux fixe de 3 %. En outre, la taxation des revenus réels aux fins de l’impôt des sociétés a moins d’impact, car elle peut être compensée par des amortissements et des frais du bien immobilier. L’inconvénient est que la vente d’un bien immobilier par une société de patrimoine entraîne l’imposition de la plus-value, alors que ce n’est pas le cas en principe pour l’impôt des personnes physiques si l’habitation a été détenue pendant plus de cinq ans.