Legal
30 janvier 2024

Obligations en matière de certificats amiante et CPE en cas de transfert et de location

par Stephanie Dupont et Charlotte Humblet

Les 153 300 attestations délivrées au cours de la première année depuis l'introduction de l'obligation montrent que l'attestation amiante s'installe progressivement aux côtés du certificat de performance énergétique (CPE). Toutefois, le champ d'application de la réglementation en la matière a subi un certain nombre de modifications. Le présent document a pour but de mettre ces modifications en lumière afin de vous donner un aperçu actualisé des obligations d'information lors du transfert ou de la location d'un bien immobilier.

Le certificat amiante

Quand est-il obligatoire

Depuis le 23 novembre 2022, les propriétaires de biens construits avant 2001 sont tenus de présenter un certificat amiante en cas de transfert. Plus précisément, il s'agit de "transferts entre vifs " au sens large du terme et ils ne se limitent donc pas à une vente pure et simple. Un certificat amiante est également requis lors de la constitution ou du transfert de droits réels tels que l'usufruit, l'emphytéose, le droit de superficie et le droit d'usage réel.

Le législateur exige également un certificat amiante en cas de fusion, de scission ou d'apport en société. Cette exigence présuppose que le bien en question change de propriétaire ou de titulaire du droit réel. En effet, le raisonnement sous-jacent à l'obligation est d'informer soigneusement le nouveau propriétaire.

Quand n’est-il pas obligatoire

Toutefois, un certain nombre de transactions sont explicitement exclues de l'obligation susmentionnée. L'héritage, l'usufruit après le décès, l'achat ou la vente d'actions (d'une société détenant un bien immobilier (= share deal)) ou d'obligations, la concession ou l'expropriation ne sont pas considérés comme un "transfert entre vifs" et n'entrent donc pas dans le champ d'application.

Location

Lors de la mise en location d'un bien immobilier, il n'est actuellement pas obligatoire de faire établir un certificat amiante. Toutefois, si un certificat amiante est disponible, le propriétaire-bailleur a l'obligation légale de le remettre au locataire.

L'avenir

La Flandre veut être débarrassée de l'amiante d'ici 2040. Cet objectif implique une extension considérable de l'obligation de présenter un certificat amiante à l'avenir. À partir de 2032, tout propriétaire d'un bien immobilier construit avant 2001 devra disposer d'un certificat amiante. Actuellement, les règles ne s'appliquent qu'aux transferts.

Suite des informations sous l'image.

Le certificat amiante

Le certificat CPE

Bien que l'obligation de CPE ait été introduite en 2008, la réglementation a subi d'importantes transformations quant à son champ d'application. Le décret modificatif du 16 juin 2023 assure une plus grande uniformité des règles relatives à l'obligation de rénovation.

Transfert ou constitution

Aujourd'hui, un CPE doit être présenté lors du transfert de la pleine propriété ainsi que de la constitution ou du transfert d'un droit de propriété superficiaire ou d'un bail emphytéotique. Auparavant, seule la constitution de ces droits réels était visée. En revanche, le CPE n’est toujours pas obligatoire en cas de prolongation d'un bail emphytéotique ou d'un droit de propriété superficiaire.

En cas de droits de propriété superficiaire sur un toit pour des panneaux solaires ou des pylônes de transmission, aucun CPE n'est d'ailleurs requis.

Pour l'usufruit, les choses sont différentes. Nous constatons que tant la constitution que le transfert de l'usufruit ne sont pas soumis à l'obligation de CPE. L'usufruitier apparaît à d'autres titres dans la législation. Par exemple, il doit être en mesure de présenter un CPE lorsqu’il propose un bien immobilier à la location en sa qualité d’usufruitier.

Mise en location

Depuis le 1er octobre 2023, un CPE doit également être fourni pour les mises en location sans publicité, alors qu'il n'était auparavant obligatoire que pour les mises en location avec publicité.

Entreprises

Notons particulièrement pour les entreprises que les immeubles de bureaux situés sur un site industriel doivent avoir un CPE non résidentiel, alors que les entrepôts et les halls logistiques n'en ont pas besoin. Pour un usage mixte, par exemple un entrepôt avec des bureaux, un CPE non résidentiel sera exigé si ces bureaux occupent plus de 30 % de la surface utile totale.

En outre, une exception explicite intervient pour les fusions, les scissions, les acquisitions ou les share-deals. Lorsque les fusions et les scissions entrent dans le champ d'application de la réglementation sur l'amiante, aucun CPE ne doit être fourni.

Un parallèle est ainsi établi avec les exceptions qui s'appliquent à l'obligation de rénovation.

Les unités de construction non résidentielles de moins de 50 m², telles que les stands de restauration fixes ou les kiosques à journaux, restent exemptées, malgré une certaine ambiguïté juridique à ce sujet dans la législation.

L'avenir

À l'instar de la législation sur l'amiante, l'obligation sera également découplée des transferts. À partir du 1er janvier 2026, toutes les grandes unités de bâtiments non résidentiels devront être dotées d'un CPE, qu'il y ait ou non transfert. Le critère visé à partir de cette date sera la simple possession des bâtiments susmentionnés.

L'extension progressive des obligations d'information susmentionnées montre clairement que la Flandre accorde une grande priorité à l'information et à la sensibilisation à l'énergie, en particulier pour les biens immobiliers.

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Stephanie Dupont

Charlotte Humblet

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