6% btw voor afbraak en heropbouw: niet langer voor bouwpromotoren en projectontwikkelaars

Stand van zaken

Gunstregime voor centrumsteden

Vandaag is er enerzijds een btw-tarief van 6% van kracht voor afbraak en heropbouw in 32 stedelijke gebieden (waaronder o.a. Gent, Antwerpen en Brugge). Daarbij geldt als voorwaarde dat zowel de afbraak als de heropbouw door dezelfde bouwheer moet gebeuren én dat het gebouw na uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. Formeel moet de bouwheer, vóór de btw opeisbaar wordt, een verklaring indienen bij de bevoegde btw-administratie.

Een bouwpromotor die een oud gebouw laat afbreken en heroprichten overeenkomstig de aanwijzingen van een potentiële koper, kan van dit regime genieten voor de werken in onroerende staat voor zover ook alle andere voorwaarden vervuld zijn. De levering van de heropgerichte woning aan voormelde koper komt daarentegen niet in aanmerking voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% van kracht in de 32 stedelijke gebieden.

Tijdelijk gunstregime van toepassing op het gehele Belgische grondgebied

Anderzijds is er vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2023 een btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van toepassing op het gehele Belgische grondgebied. Dit gunstregime bestaat naast het gunstregime voor centrumsteden en heeft betrekking op drie verschillende situaties waaraan specifieke voorwaarden zijn gekoppeld:

• In een eerste situatie wordt aan bouwheren toegestaan om werken van afbraak en heropbouw te laten uitvoeren aan het verlaagd btw-tarief op het gehele Belgische grondgebied. Er bestaat een bewoningsverplichting en een beperking op de oppervlakte. Zo moet het gaan om een bouwheer-natuurlijke persoon die de woning zal gebruiken als enige en hoofdzakelijk eigen woning en er tevens zijn domicilie zal vestigen voor minimum 5 jaar. Ook moet de heropgebouwde woning een bewoonbare oppervlakte hebben die 200 m² niet mag overschrijden.

• Het tweede geval heeft betrekking op de werken van afbraak en heropbouw van een woning uitgevoerd ten gunste van een bouwheer die, voor een periode van minimaal 15 jaar, deze woning aan een sociaal verhuurkantoor verhuurt of in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat laat verhuren. De maximale oppervlaktevoorwaarde geldt hier niet. De bouwheer kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn.

• De derde situatie betreft de levering van een woning die plaatsvindt in het kader van een project voor de afbraak en heropbouw van een woning. De koper en het bouwproject moeten voldoen aan de voorwaarden uit de eerste of de tweede situatie.

Begrotingsakkoord van 9 oktober 2023

De federale regering zou besloten hebben de tijdelijke regeling af te schaffen en in ruil daarvoor de regeling die momenteel geldt in 32 steden uit te breiden tot het volledige grondgebied. Dit wel gekoppeld aan een aantal sociale beperkingen. Zo zou het enkel nog van toepassing zijn voor de afbraak en de heropbouw van een woning door een bouwheer-natuurlijke persoon die er zelf ten minste 5 jaar zijn of haar domicilie zal vestigen en mag de totale bewoonbare oppervlakte niet groter zijn dan 200 m².  

De levering van een heropgebouwde woning door de bouwpromotor zou bijgevolg niet langer in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6%.

Overgangsmaatregel voor promotoren

Voor projecten waarvoor de aanvraag uiterlijk op 30 juni 2023 werd ingediend zou nog worden voorzien in een overgangsmaatregel in die zin dat het tarief van 6% nog van toepassing zou blijven op gefactureerde schijven tot 31/12/2024.

Overgangsmaatregel 32 steden

Voor projecten van afbraak en heropbouw in één van de 32 steden waar niet wordt voldaan aan de gestelde ‘sociale’ voorwaarden (bewoning, 200m²) zou voorzien worden in een overgangsmaatregel indien de omgevingsvergunning werd aangevraagd uiterlijk op 31/12/2023 en dit enkel op gefactureerde werken tot 31/12/2024.

Momenteel valt nog af te wachten hoe deze voorwaarden in de concrete wetteksten worden opgenomen. Onze experten volgen dit van dichtbij voor jou op. We geven je een update zodra er meer info is over de concrete wetgeving. Vragen over deze fiscale maatregelen? Contacteer dan één van onze experten.