Normaal beheer van privévermogen

Wanneer privépersonen investeren in de aankoop of de bouw van een onroerend goed om het later aan particulieren te verhuren, dan wordt ervan uitgegaan dat deze inkomsten afkomstig zijn uit een ‘normaal beheer van privévermogen’. De inkomsten worden fiscaal bijgevolg als onroerende inkomsten beschouwd. Uit de recente uitspraak blijkt echter dat de administratie het hier niet altijd mee eens is. Zij belast de eigenaar dan ook progressief op de ontvangen huurprijzen. Ook wanneer een privépersoon op zijn aangekocht perceel grond vijf appartementen bouwt en verkoopt, vindt de administratie (met steun van de rechtbank) dat de gerealiseerde meerwaarden een beroepsmatig karakter vertonen.

Elementen uit de rechtspraak

Bij het beoordelen of een bepaalde transactie al dan niet als ‘normaal beheer’ wordt beschouwd, spreekt het voor zich dat de feitelijke elementen hier doorslaggevend zullen zijn. Hieronder zetten de we de belangrijkste elementen uit de recente rechtspraak nog even op een rij.

Aantal onroerende goederen

Het aantal onroerende goederen kunnen een rol spelen bij het bepalen of er sprake is van een beroepswerkzaamheid. Toch blijft dit een loutere feitenkwestie. Zo ging de discussie in recente uitspraken in een tweetal gevallen over vijf onroerende goederen en in een andere zaak over zes.

Continue en regelmatige activiteit

Een beroepswerkzaamheid vereist een continue en regelmatige activiteit. Dit betekent dat de privépersoon zelf veel tijd stopt in zijn vastgoedactiviteit. Het beheer van een groot patrimonium vergt uiteraard een grotere inzet en opvolging en voedt het vermoeden van een beroepsmatige bezigheid. 

Opeenvolging van aankopen

De snelle opeenvolging van de aankopen is een factor die eveneens in beschouwing wordt genomen. In de ene zaak werden op drie jaar tijd zes onroerende goederen gekocht met geleend geld.

Het beantwoorden aan één van deze criteria leidt echter niet automatisch tot de kwalificatie als een beroepswerkzaamheid. Het is eerder de samenloop van omstandigheden die hierin bepalend zal zijn. Bovendien kan hier de kanttekening gemaakt worden dat wanneer een privépersoon veel tijd besteedt aan het beheer van zijn onroerend vermogen, hij of zij mogelijks zal worden gediscrimineerd ten opzichte van een privépersoon die belegt in roerend goed, zoals aandelen of obligaties. Gezien de verhoogde controles bij de fiscus is het echter opletten geblazen voor privévastgoedbeleggers.

Mocht u vragen hebben, dan kunt u ons steeds contacteren via contact@vdl.be. Onze specialisten helpen u graag verder.