door Dries Torreele
Onroerende verhuur en btw: nieuw wetsontwerp gepubliceerd
Op 2 augustus werd het langverwachte nieuwe wetsontwerp (d.d. 31/07/2018) over de optionele belastingheffing bij verhuur van onroerend goed gepubliceerd op de website van de Kamer. Dit principe werd in maart aangekondigd door de regering, maar na een eerste wetsontwerp en een advies van de Raad van State werden nu een aantal belangrijke wijzigingen aangebracht.
Optie onroerende verhuur: algemeen
Voortaan zullen verhuurder en huurder er gezamenlijk kunnen voor opteren om de huurovereenkomst te onderwerpen aan btw wanneer de huurder dit onroerend goed exclusief aanwendt voor een btw-plichtige activiteit. Dit geldt ook voor bepaalde delen van gebouwen wanneer die economisch zelfstandig kunnen worden geëxploiteerd. De delen moeten met andere woorden van buitenaf toegankelijk kunnen zijn, zonder dat de huurder zich doorheen de andere (niet-economische) ruimtes moet begeven. Formeel zal de gezamenlijke optie uitgedrukt kunnen worden in een pro-fiscoverklaring opgenomen in de huurovereenkomst. Die geldt dan vervolgens voor de volledige duur van de huurovereenkomst.
Verhuur van opslagruimte
Vandaag is de verhuur van opslagruimte al onderworpen aan btw, maar met de administratieve beperking dat er slechts een ruimte van 10 procent als kantoorruimte mag worden gebruikt en dit ter uitbating van de opslagruimte.
Het toepassingsgebied wordt nu in het wetsontwerp uitgebreid. Voortaan zal de verhuur van een opslagruimte van goederen onder de btw vallen indien meer dan vijftig procent van de oppervlakte of het volume gebruikt wordt voor die doeleinden. Bijkomend wordt wel nog als voorwaarde gesteld dat voor het gedeelte dat niet wordt aangewend als opslagruimte, niet meer dan tien procent van de ruimte in zijn geheel als verkoopruimte mag worden gebruikt.
Herzieningen
De herzieningstermijn voor de onderworpen onroerende goederen die met btw worden verhuurd, zal worden uitgebreid naar 25 jaar (in plaats van 15 jaar).
Toepassingsgebied
Enkel de verhuur van gebouwen waarvan de btw op de oprichtingswerken opeisbaar is geworden na 1 oktober 2018, zal onderworpen kunnen worden aan btw. Hierbij zal specifiek rekening gehouden worden met de materiële oprichtingswerken en dus niet met de kosten van architecten, landmeters, veiligheidsexperts, voorstudies, huur van machines, afbraakwerken en werken die betrekking hebben op de grond. De effectieve verhuur van de gebouwen zal pas onderworpen kunnen worden aan de btw vanaf 1 januari 2019.
Wat de verhuur betreft van gebouwen die worden aangewend als opslagruimte, zullen ook reeds bestaande onroerende goederen van de nieuwe regeling kunnen genieten. Zo blijven lopende overeenkomsten met meer dan 90 procent opslagruimte ook na 1 januari 2019 nog aan de btw onderworpen en dit tot het einde van de overeenkomst. Voor de daaropvolgende overeenkomst zullen verhuurder en huurder samen moeten opteren.
Voor lopende overeenkomsten waarbij de opslagruimte tussen 50 en 90 procent bedraagt, zullen de partijen ervoor kunnen opteren om de overeenkomst vanaf 1 januari 2019 aan btw te onderwerpen.
Verhuur voor korte termijn
Een tweede luik in het wetsontwerp onderwerpt de kortdurende onroerende verhuur verplicht aan btw. Het gaat hier dus niet om een keuzestelsel. Concreet geldt dit voor een verhuur van maximaal zes maanden van bijvoorbeeld seminarieruimtes, congressen, vergaderingen, feestzalen en tentoonstellingen.
Onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning zoals privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen en studentenwoningen, zijn uitgesloten en blijven dus vrijgesteld van btw wanneer ze worden verhuurd.
Verder blijven ook de huurovereenkomsten met natuurlijke personen (die het onroerend goed niet aanwenden voor een economische activiteit), terbeschikkingstellingen aan organisaties zonder winstoogmerk en de verhuur aan organisaties die het onroerend goed aanwenden voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten, vrijgesteld van btw.
Conclusie
Deze maatregel zal een grote impact hebben op onder andere de logistieke sector. Die ziet namelijk een stuk van het concurrentieel nadeel dat op vandaag geleden wordt ten opzichte van onze buurlanden, verminderen. Het is dan ook belangrijk om klaar te zijn tegen 1 januari 2019 en zowel aan de grondvoorwaarden als aan de vormvoorwaarden van de nieuwe regeling te voldoen. Op die manier kan de btw op opgerichte gebouwen bestemd voor verhuur desgevallend gerecupereerd worden en kan aldus een btw-neutrale transactie verricht worden.
Hebt u vragen over een concreet project, aarzel dan niet contact op te nemen met een van onze specialisten via contact@vdl.be.
Dries Torreele
Senior Manager Tax dries.torreele@vdl.be
Disclaimer
Bij onze adviezen baseren wij ons op de huidige wetgeving, interpretaties en rechtsleer. Dit verhindert niet dat de administratie deze kan betwisten of dat bestaande interpretaties kunnen wijzigen.
Nieuws en inzichten
Lees onze laatste inzichten en nieuwsberichten om op de hoogte te blijven van veranderingen in jouw sector.
