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Régime fiscal plus avantageux pour une maison de vacances à l'étranger ?

Cet article a été rédigé par Hannelore Durieu, Claire Vandepitte.
Contactez-nous pour plus d'informations sur contact@vandelanotte.be.
Êtes-vous propriétaire d'une maison de vacances en Espagne, en France ou dans un autre pays de l'U.E. ? Il est possible que vous en payiez moins d'impôts à l'avenir. Un bien immobilier situé en Belgique est imposé sur la base du revenu cadastral. En revanche, un bien immobilier non donné en location est imposé sur la base de la valeur locative réelle, qui est généralement supérieure au revenu cadastral. Si, de ce fait, votre revenu imposable est plus élevé et vous êtes dès lors soumis à un impôt des personnes physiques plus élevé, la libre circulation des capitaux est violée d'après un arrêt récent de la Cour européenne de Justice. Cette décision oblige la Belgique à adapter sa législation.   Si vous possédez un bien immobilier à l'étranger, vous devez indiquer le revenu de ce bien immobilier dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques. Si cette maison se situe dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition, les revenus ne sont imposables que dans ce pays. La Belgique doit dès lors exonérer d'impôt ces revenus. Cependant, ce revenu est pris en compte pour déterminer le tarif auquel sont soumis les revenus effectivement imposables.  

Pour des maisons situées à l'intérieur, les revenus des biens immobiliers sont évalués sur la base du revenu cadastral (RC). Le RC n'est pas un vrai revenu mais un revenu fictif correspondant au revenu net annuel moyen de l'année 1975, que le bien immobilier pourrait rapporter à son propriétaire. Pour déterminer la valeur actuelle, le RC est adapté annuellement à l'indice.   Pour des maisons non données en location situées à l'étranger, les revenus des biens immobiliers sont déterminés sur la base de la valeur locative réelle.  

La Cour européenne de Justice a jugé que la législation belge est contraire à la libre circulation des capitaux. La valeur locative réelle est généralement supérieure au revenu cadastral. La base de calcul pour des biens immobiliers situés à l'étranger est donc moins avantageuse que pour des revenus pareils des biens immobiliers situés en Belgique. De ce fait, vous pourriez être découragé pour investir dans un bien immobilier situé à l'étranger, ce qui signifie une violation de la libre circulation des capitaux.  

La Cour considère cela comme de la discrimination et a décidé que les juges belges ne peuvent pas appliquer ces dispositions fiscales à des maisons situées à l'étranger. Si vous avez toujours déclaré la valeur locative réelle et donc pas le RC étranger, vous pouvez en principe faire une réclamation tant que court le délai de réclamation.  Vous pouvez aussi introduire une demande de dégrèvement d'office. En effet, le fisc accepte un arrêt de la Cour de Justice comme un nouveau fait. Cependant, on ne sait pas encore clairement comment le fisc traitera ces réclamations.    

Reste aussi à savoir si la déclaration et l'imposition d'un revenu cadastral étranger peut offrir une solution à la violation de la libre circulation des capitaux. Tout d'abord, il y a des pays qui ignorent le revenu cadastral. En outre, un RC étranger n'est pas comparable au RC belge. Le revenu cadastral français par exemple est généralement inférieur à la valeur locative mais supérieur au RC belge. 

La Commission européenne lancera une procédure d'infraction contre l'État belge pour l'inciter à modifier la législation belge. On ne sait pas encore si ou comment la législation relative à la constatation des revenus immobiliers étrangers sera adaptée.  

Avez-vous une seconde résidence à l'étranger ou envisagez-vous d'en acheter une ? Avez-vous des questions à ce sujet ? N'hésitez pas à nous contacter.

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