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Travaux de rénovation et démolition-reconstruction liés à la vente d'un immeuble ancien désormais soumis à la TVA au taux de 21%

Cet article a été rédigé par Dries Torreele.
Contactez-nous pour plus d'informations sur contact@vandelanotte.be.
Dans le temps, les promoteurs immobiliers combinaient souvent la vente d'un immeuble « ancien » passible des droits d'enregistrement avec des travaux de rénovation importants ou avec une démolition-reconstruction avec application de la taxe au taux réduit de 6 %. Par la décision TVA, n° E.T. 120.125 du 13 mai 2014, cela ne sera plus possible à l'avenir. En effet, dès maintenant, le fisc juge les deux conventions « indivisiblement liées » entre elles, de sorte que l'ensemble est soumis à la TVA au taux de 21 %, tout comme la livraison d'un immeuble « neuf ».

On peut distinguer deux types de situations. Dans le premier type de situations, il n'y a qu'une seule partie qui conclut avec l'acheteur une convention individuelle pour la vente de l'immeuble « ancien » et une convention individuelle pour les travaux d'entreprise. Dans ce cas, on est désormais toujours redevable de la TVA au taux de 21 % sur l'opération complète.

Dans le deuxième type de situations, le vendeur de l'immeuble et celui qui est chargé des travaux de rénovation sont deux personnes juridiques distinctes. Cependant, s'il ressort des circonstances de fait que les parties visaient la vente de l'immeuble en son état futur (vente sur plan), on est aussi redevable de la TVA au taux de 21 % sur l'opération complète.

Cette position est également applicable pour le passé. L'administration a toutefois prévu deux exceptions. D'une part, les projets pour lesquels le fisc a déjà donné un accord formel. D'autre part, les assujettis qui ont un accord tacite du fisc. Par accord tacite, on entend la situation où l'assujetti est déjà en possession d'un accord formel pour un projet et intervient dans un second projet dont les conditions sont strictement identiques au premier. Une autre forme d'accord tacite est la situation où l'assujetti a déjà déposé auprès du fisc une demande motivée en vue d'un accord. Cependant, un accord tacite ne vaut que pour des immeubles vendus avant le 13 mai 2014 (date de la publication de la décision).

Il est important de savoir que l'on ne vise que des structures où une rénovation ou une démolition-reconstruction est combinée avec une vente. Les simples travaux de rénovation ou une simple démolition-reconstruction restent évidemment toujours soumis au taux réduit de 6 %.   

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